Elektromobilität und Immobilienrecht

Elektrofahrzeuge werden immer beliebter und sind ein zentraler Bestandteil zur Umsetzung der beabsichtigten Klimaneutralität im Straßenverkehr. Dabei stellt der Zugang zu einer angepassten und möglichst einfachen Lademöglichkeit ein wesentliches Entscheidungskriterium bei der Anschaffung eines E-Autos dar.
Mit dem „Gesetz zur Förderung und Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ (WEMoG) vom 16. Oktober 2020 wurde neben einer Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) auch eine Neuerung im Mietrecht eingeführt.

Neben dieses Gesetz tritt noch das „Gesetz zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität“ (GEIG) vom 25.03.2021, dass bei allen größeren Renovierungen und bei Neubauten zu beachten ist und den Aufbau von Ladeinfrastruktur regelt.

Das verfolgte gesamtgesellschaftliche Ziel, die Förderung der Elektromobilität, wird in den nächsten Jahren mehr in das Zentrum der Aufmerksamkeit rücken. Vermieter werden sich vermehrt mit Anfragen ihrer Mieter zu diesem Thema auseinander setzen und teilweise einen nicht unerheblichen Aufwand zum Abschluss von Mietvertragsnachträgen einkalkulieren müssen.

Mietrecht

Im Mietrecht wurde mit § 554 BGB eine neue Regelung geschaffen, die dem Mieter einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf die Schaffung von eigener Ladeinfrastruktur gibt.
§ 554 BGB stellt damit eine Ausnahme von dem Grundsatz dar, dass der Mieter generell keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Erweiterung des Gebrauchsrechts nach Abschluss des Mietvertrages hat, etwa dahingehend, dass er die Mietsache mit Zustimmung des Vermieters umbauen darf.
Die Anforderungen des § 554 BGB an den Anspruch des Mieters auf Erlaubnis gemäß sind sehr gering. Voraussetzung des Anspruchs ist jedoch immer, dass dem Mieter ein Stellplatz zur Nutzung überlassen wurde. Kernstück der Regelung ist aber stets eine Interessenabwägung zwischen den Interessen des Mieters und den Interessen des Vermieters.
Daher liegt immer eine Einzelfallbewertung vor, so dass die Frage wie vorgegangen werden soll, um einen Anspruch abzuwehren oder einen Anspruch durchzusetzen, immer neu geklärt werden muss. Das Landgericht München I hat dies in einer ersten Entscheidung zu diesem Komplex bereits so entschieden (Urteil vom 23.06.2022, Az: 31 S 12015/21).

Nicht nur im Wohnraummietrecht, sondern durch die Ergänzung des § 554 BGB in § 578 Abs. 1 BGB, können Mieter auch im Gewerberaummietrecht nunmehr verlangen, dass ihnen die Installation einer Lademöglichkeit an den von ihnen gemieteten Stellplätzen erlaubt wird. Damit wird der Anwendungsbereich der Norm erheblich erweitert. Hier ist jedoch immer auch § 550 BGB und das Schriftformerforderniss bei langfristigen Verträgen zu beachten.

Wohnungseigentumsrecht

Einen ähnlichen Anspruch hat der Gesetzgeber durch die Regelung des § 20 Abs. 2 WEG geschaffen. Auch hier steht dem einzelnen Wohnungseigentümer ein Individualanspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, dass er sich auf eigene Kosten die Möglichkeiten zum Laden seines E-Mobils schaffen kann und dazu auch in das Gemeinschaftseigentum eingreifen darf.
Durch die Regelung des § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG hat jedoch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein größeres Mitspracherecht bei der Art und Weise der Umsetzung des einzelnen Anspruches. Grenzenlos ist dies hingegen aber auch nicht.
Hier liegen dir Probleme in der Formulierung der Beschlussvorlagen, da diese immer diese Zweiteilung in das „ob“ der Genehmigung der baulichen Maßnahme und das „wie“ der baulichen Umsetzung der Maßnahme beachten müssen. Dies insbesondere, da ein fehlerhafter Beschluss über das „ob“ im Wege der Beschlussersetzungsklage angegriffen werden kann.
Im Einzelfall kann es dabei aber auch ratsam sein, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen einzelnen Antrag zum Anlass nimmt und das Problem der Lademöglichkeiten dem Grunde nach angeht, zu Schaffung einer Gesamtlösung für alle Miteigentümer.

Das GEIG

Dieses weiter Gesetz regelt die Schaffung von Ladeinfrastruktur bei Neubauten aber auch bei größeren Renovierungen von Bestandsgebäuden. Insbesondere die Frage, wann eine Renovierung eine solche größere Renovierung im Sinne des GEIG darstellt und welche konkreten Pflichten daraus folgen, dürfte immer nur im Einzelfall, nach eingehender Prüfung, zu beantworten sein.
Zu beachten sind dabei zum einen der Umfang der baulichen Maßnahmen, deren zeitliche Abgrenzung und die Frage der Erreichung der Schwellenwerte des GEIG zur Anwendung der Vorschriften.